Giá đất là nội dung quan trọng trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tác động lớn đến phát triển kinh tế - xã hội, ngân sách Nhà nước, môi trường đầu tư kinh doanh và nhận được sự quan tâm lớn từ toàn xã hội. Dự thảo Luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV đã có nhiều sửa đổi, bổ sung về nội dung này.
Thời gian qua, chính sách về giá đất từng bước được hoàn thiện, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai, khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách Nhà nước năm sau cao hơn năm trước.
Tuy nhiên, qua kết quả tổng kết Nghị quyết số 19-NQ/TW và tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, đến nay, một số quy định của pháp luật về giá đất đã không còn hiệu quả trong thực tiễn, bộc lộ một số hạn chế như một số phương pháp xác định giá đất chưa phù hợp với điều kiện thực tế về thông tin thị trường quyền sử dụng đất, chưa phù hợp với công tác quản lý nhà nước về giá đất trong bối cảnh chưa hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất; quy định về nội dung, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất có điểm chưa phù hợp, chưa cụ thể dẫn đến có trường hợp một thửa đất áp dụng các phương pháp khác nhau cho các kết quả khác nhau khiến địa phương lúng túng trong lựa chọn.
Dự thảo Luật quy định bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch khi định giá đất
Đặc biệt, việc phân cấp, phân quyền trong xác định giá đất chưa phù hợp, chưa đồng bộ với thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất... dẫn đến khối lượng công việc định giá đất cụ thể lớn tập trung vào các cơ quan cấp tỉnh, trong khi năng lực cơ quan định giá, Hội đồng thẩm định giá đất còn hạn chế. Quy định về việc lựa chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất phải căn cứ vào kế hoạch định giá đất cụ thể, tuân thủ pháp luật về đấu thầu dẫn đến một số trường hợp không lựa chọn được đơn vị tư vấn thực hiện, kéo dài thời gian, làm chậm tiến độ định giá đất.
Tại Nghị quyết số 18-NQ/TW của Trung ương Đảng đã đặt ra yêu cầu: Bỏ khung giá đất; có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên...
Trong quá trình tổ chức lấy ý kiến nhân dân đối với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nội dung tài chính đất đai, giá đất nhận được 1.035.394 lượt ý kiến góp ý, đây là một trong những nội dung nhận được sự quan tâm lớn từ mọi tầng lớp nhân dân.
Thể chế hóa Nghị quyết số 18- NQ/TW, tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội tại kỳ họp thứ 4, thứ 5, nội dung có liên quan đến giá đất được quy định lồng ghép trong nhiều nội dung của Dự thảo Luật như: đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, phát triển quỹ đất… và được quy định rõ ràng nhất tại Chương XI về tài chính về đất đai, giá đất gồm 2 mục, 10 điều luật.
Theo đó, quy định cụ thể về các khoản thu ngân sách từ đất đai; các khoản thu từ dịch vụ công về đất đai; căn cứ, thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất; miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất; bảng giá đất; giá đất cụ thể; hội đồng thẩm định bảng giá đất, hội đồng thẩm định giá đất cụ thể; quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn định giá đất.
Cụ thể, Dự thảo Luật đã bỏ khung giá đất. Hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Quy định cụ thể các phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất. Quy định nguyên tắc định giá đất phải theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm trung thực khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất…
Dự thảo Luật hiện tại đưa ra 4 phương pháp định giá đất:
Thứ nhất là phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất (thửa đất so sánh) thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.Thứ hai, phương pháp thu nhập được tính bằng thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng Việt Nam Đồng (VND) kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh của 3 năm liền kề (được tính từ ngày 1/1 đến hết ngày 31/12) trước thời điểm định giá.
Thứ ba, phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Thứ tư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.
Trong đó, về nguyên tắc định giá, Dự thảo quy định phải bảo đảm các nguyên tắc: Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường; Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất; Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Về căn cứ xác định giá đất gồm: Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá; Theo thời hạn sử dụng đất; Thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất; Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá…
Hoàn thiện các quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bổ sung các trường hợp miễn, giảm theo lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư, đối tượng chính sách như: người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số... và người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Dự thảo Luật giao UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định phân bổ nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hằng năm của địa phương cho Quỹ phát triển đất để thực hiện các nhiệm vụ về phát triển quỹ đất, tạo quỹ đất. Đồng thời, thông qua các quy định về tạo quỹ đất, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã báo cáo cụ thể ở trên để điều tiết chênh lệch địa tô, đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Có thể nói, những đổi mới trong các quy định về tài chính đất đai, giá đất tại Chương XI Dự thảo Luật sẽ là nền tảng khai thác nguồn lực đất đai hiệu quả, hỗ trợ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao theo đúng chủ trương của Đảng và Nhà nước.
Nguồn : Báo Tài Nguyên - Môi Trường