Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 đã được Quốc hội thông qua tại kỳ hợp bất thường lần thứ 5 gồm 16 chương và 260 điều, đã quán triệt đầy đủ và thể chế hóa theo đúng tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ 5 BCH Trung ương Đảng khóa XIII, phù hợp với Hiến pháp, đồng bộ, thống nhất với hệ thống pháp luật hiện hành.
Công khai, minh bạch, dễ giám sát, khắc phục tình trạng một số nơi thu hồi đất tràn lan
Trong phiên bế mạc Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi)
Báo Điện tử Chính phủ đã có cuộc trao đổi với TS. Trần Minh Sơn (Bộ Tư pháp) và Luật sư Mạnh Xuân Sơn (Đoàn Luật sư Hà Nội) xung quanh những nội dung mới, tiến bộ của Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024.
TS. Trần Minh Sơn nêu rõ: Ngày 18/01/2024, Quốc hội vừa biểu quyết thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) nhằm thể chế hóa toàn diện, đồng bộ, phù hợp với thể chế nền kinh tế thị trường định hướng XHCN theo Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triên có thu nhập cao".
Theo đó, nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, công bằng và ổn định xã hội; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu; tạo động lực để nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao vào năm 2045.
Phân tích cụ thể các điểm mới, TS. Trần Minh Sơn cho rằng, Luật Đất đai năm 2024 có nhiều điểm mới quan trọng, tác động trực tiếp đến người dân, doanh nghiệp và thị trường bất động sản, nhà đất Việt Nam trong thời gian tới, trong đó có 8 nội dung cơ bản như sau:
Thứ nhất, Luật Đất đai 2024 cho phép mở rộng "hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất" (Điều 177) và các quy định về "tập trung đất nông nghiệp", "tích tụ đất nông nghiệp" (Điều 177, Điều 192) tạo điều kiện để nông nghiệp phát triển nhanh, bền vững, hiệu quả, bảo đảm vững chắc an ninh lương thực quốc gia, quy mô sản xuất hàng hoá nông sản ngày càng lớn nhằm thực hiện mục tiêu đến năm 2030 phát triển 1 triệu héc-ta đất chuyên canh lúa chất lượng cao.
Luật tạo điều kiện sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả hơn để cho ngành nông nghiệp ngày càng phát triển, sẽ tác động tích cực đến cả nền kinh tế và thị trường bất động sản trong quá trình đô thị hóa và phát triển các khu dân cư nông thôn, làm tăng nhu cầu tạo lập nhà ở của người dân, nhất là các nông dân tỷ phú.
Thứ hai, quy định cụ thể 31 trường hợp Nhà nước "thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng" (Điều 79) và quy định tính công khai, minh bạch, dễ giám sát và khắc phục được tình trạng có một số trường hợp địa phương thu hồi đất tràn lan như đã xảy ra trước đây (Điều 79). Đồng thời, Chương VII đã quy định chặt chẽ về công tác "bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất" để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi.
Đặc biệt, đã xác định các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, trong đó có nguyên tắc "khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ ..." và "việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất" (Điều 91).
Thứ ba, đã bỏ "khung giá đất" và quy định "bảng giá đất" (Điều 159). Theo đó, "bảng giá đất" được xây dựng hằng năm và "bảng giá đất lần đầu" được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026 và được điều chỉnh từ ngày 01/01 của năm tiếp theo sẽ giúp cho "bảng giá đất" tiệm cận giá đất thị trường.
Đồng thời, Luật quy định rõ 4 phương pháp định giá đất gồm "phương pháp so sánh", "phương pháp thu nhập", "phương pháp thặng dư", "phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất" để xác định "giá đất cụ thể" (Điều 158 và Điều 160) và trong trường hợp cần thiết phải Chính phủ đề xuất và được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, để đảm bảo vận hành thông suốt công tác định giá đất để phát triển KT-XH.
Bảo đảm hài hòa lợi ích của người sử dụng đất bị thu hồi, nhà đầu tư, Nhà nước
Thứ tư, đã bổ sung quy định về "phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất", quy định "nguyên tắc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất". Qua đó, Tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước sẽ trở thành nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất trên "thị trường sơ cấp đất đai", phục vụ đầu tư phát triển KT-XH và thông qua việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì toàn bộ "địa tô chênh lệch" sẽ thu vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng, sẽ được sự ủng hộ, đồng thuận của người có đất bị thu hồi và xã hội.
Thứ năm, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với quy định về "phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất", Luật đã quy định cụ thể việc "giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất" (Điều 125) đối với "đất sạch" do Nhà nước tạo lập, hoặc "giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất" (Điều 126) đối với "đất chưa giải phóng mặt bằng" mà "nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền" và trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu.
Cơ chế quy định mới (Điều 126) về thực hiện "đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư" đảm bảo được hài hòa lợi ích của 3 chủ thể có liên quan là người sử dụng đất bị thu hồi, nhà đầu tư và Nhà nước. Trong điều kiện thực tiễn hiện nay, kỳ vọng các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhất là cấp tỉnh khẩn trương thực thi hiệu quả "đấu giá quyền sử dụng đất" và "đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư" để lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại và đáp ứng kịp thời nhu cầu nhà ở thương mại của xã hội.
Thứ sáu, quy định rất thông thoáng việc "sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển KT-XH thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất" (Điều 127) hoặc "đang có quyền sử dụng đất" đối với hầu hết các dự án phát triển KT-XH bao gồm cả dự án nhà ở xã hội. Do vậy, sẽ tạo điều kiện sử dụng đất rất thuận lợi để thúc đẩy phát triển sản xuất kinh doanh như phát triển các dự án khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu nông nghiệp công nghệ cao, cụm công nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ, du lịch, y tế, giáo dục, nghiên cứu khoa học, công viên, khu vui chơi giải trí…
Thứ bảy, quy định người sử dụng đất có "quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất", hoặc "trả tiền thuê đất hằng năm" hoặc "trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê" (Điều 30) và quy định về "quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm" để được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn.
Thứ tám, đặc biệt, Quốc hội cho phép áp dụng ngay một số quy định của Luật Đất đai 2024 như các quy định về định giá đất hoặc các quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án lấn biển để tháo gỡ các vướng mắc từ thực tiễn, nhất là việc cho phép áp dụng ngay các quy định về định giá đất sẽ tạo điều kiện cho Chính phủ xây dựng và ban hành "Nghị định quy định về giá đất" thực hiện Luật Đất đai 2024, thay vì ban hành "Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất".
Có lợi cho nhà đầu tư đã sẵn quỹ đất
Nhìn nhận ở một khía cạnh khác, Luật sư Mạnh Xuân Sơn (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) phân tích:
Quy định tại Luật Đất đai 2024 (Điều 127) có thể dẫn đến hệ quả là trong khoảng 5-7 năm tới đây thì thị trường bất động sản nhà ở thương mại sẽ tiếp tục thiếu nguồn cung quỹ đất dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở thương mại do tổ chức phát triển quỹ đất chưa thể tạo quỹ đất, "phát triển quỹ đất; bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển KT-XH" để thực hiện giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư, nên vô hình trung với quy định "chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở" cùng với khoản 6 Điều 127 quy định "trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác" sẽ "làm lợi" cho các nhà đầu tư "đã có sẵn quỹ đất dự án nhà ở thương mại" đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhất là chủ đầu tư các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại quy mô lớn có cơ hội "chiếm lĩnh thị trường".
Do vậy, theo Luật sư Mạnh Xuân Sơn, Quốc hội đã cho phép trường hợp xét thấy cần thiết thì Chính phủ nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật Đất đai 2024.