Các cải tiến trong Luật Đất Đai 2024 mới được nhận định bởi chuyên gia là sẽ mang lại sự phát triển tích cực cho thị trường bất động sản, và được coi là điều kiện cơ bản để thị trường này có thể phục hồi trong thời gian sắp tới. Đặc biệt, việc loại bỏ khung giá đất và áp dụng cơ chế giá đất theo thị trường, cùng với việc thiết lập rõ ràng các tình huống và điều kiện cho việc áp dụng mỗi phương pháp định giá, nổi bật là một trong những thay đổi quan trọng.
Luật Đất Đai 2024: Áp dụng phương pháp định giá đất cụ thể với từng trường hợp
Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã làm rõ rằng, dù các phương pháp định giá đất trong Luật Đất đai 2024 không chứng kiến sự thay đổi đáng kể so với phiên bản luật trước, nhưng đã có sự bổ sung cụ thể về các tình huống và điều kiện cần thiết cho việc áp dụng mỗi phương pháp.
- Phương pháp so sánh dùng để xác định giá đất khi có ít nhất ba thửa đất tương tự về mục đích sử dụng và các yếu tố ảnh hưởng đến giá, đã được chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá và hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
- Phương pháp thu nhập được dùng trong trường hợp thửa đất hoặc khu đất không thể áp dụng phương pháp so sánh nhưng có thể xác định thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất.
- Phương pháp thặng dư áp dụng cho các thửa đất hoặc khu đất dùng cho dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh hoặc thu nhập nhưng có thể ước tính tổng doanh thu và chi phí phát triển.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được dùng để xác định giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, áp dụng cho các thửa đất liền kề nhau với mục đích sử dụng giống nhau, có giá đã được xác định trong bảng giá đất mà không áp dụng được phương pháp so sánh.
Luật mới này cũng đã thay đổi quy định về việc điều chỉnh bảng giá đất từ 5 năm một lần sang hàng năm. Luật cũng đã được điều chỉnh và bổ sung để phản ánh chính xác sự biến động của giá đất trên thị trường, đảm bảo bảng giá đất gần gũi và phản ánh chính xác tình hình thực tế của thị trường, qua đó mở rộng phạm vi và cơ sở áp dụng bảng giá đất.
Những điểm mới tác động tích cực đến thị trường
Sự phê duyệt sớm của Luật Đất đai bởi Quốc hội mở ra một kỷ nguyên mới cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Một trong những điểm nổi bật của luật lần này là việc bổ sung quy định miễn, giảm tiền thuê đất cho các doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho công nhân trong khu công nghiệp (theo điểm b, khoản 1, Điều 158), nhằm khuyến khích việc xây dựng nhà lưu trú, nhà ở xã hội, hỗ trợ giải quyết nhu cầu ở thực tế cho người lao động, từ đó thúc đẩy thanh khoản trên thị trường bất động sản.
Luật Đất đai sửa đổi cũng được doanh nghiệp đánh giá cao vì làm giảm bớt các ràng buộc thủ tục pháp lý, tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoạt động một cách thông thoáng hơn, giảm khó khăn cho thị trường bất động sản. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 được cải tiến bằng cách đổi mới quy trình, nội dung và phương pháp lập quy hoạch, trong đó nhấn mạnh việc tăng cường tính công khai, minh bạch và sự tham gia của cộng đồng qua việc tổ chức lấy ý kiến, cũng như hoàn thiện quy định về quyền sử dụng đất ở các khu vực quy hoạch.
Thêm vào đó, việc áp dụng các phương thức đấu giá, đấu thầu giúp ưu tiên cho các doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực và hiệu quả trong việc sử dụng đất, giảm thiểu tình trạng “xin – cho” và tạo dựng một môi trường cạnh tranh công bằng cho các doanh nghiệp trong ngành bất động sản. Điều này không chỉ giúp các doanh nghiệp “làm ăn chân chính” tiếp cận đất đai dễ dàng hơn mà còn có thể giảm chi phí phát triển dự án, qua đó giúp giá bất động sản dần tiệm cận với giá trị thực, góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường.
Nguồn: Internet